Приезжая по делам в другой город либо желая пожить отдельно от родственников, и физические, и юридические лица составляют договор аренды либо найма квартиры. Чем отличаются два этих понятия? Соглашение об аренде составляется между юридическими лицами, а о найме – физическими.

Договор аренды. Основные понятия, особенности и преимущества

Договор аренды подразумевает заключение письменного и заверенного подписями соглашения между юридическими лицами. Однако, в данном понятии есть свои особенности:

1. Договор может заключаться между физическим и юридическим лицом. Данный пункт обозначает, что соглашение составлено хозяином квартиры и какой-либо организацией либо предпринимателем. В таком случае, юридическое лицо обязано выплачивать налоги и проценты от пользования чужой жилищной площадью.
2. Соглашение может быть составлено между двумя юридическими лицами. Это обозначает, что две организации либо индивидуальные предприниматели заключают договор аренды на любой срок.

В таком виде договора используется два понятия:

• Арендодатель – это лицо, которое предоставляет свою квартиру в аренду юридическому лицу.
• Арендатор – человек или организация, предоставляющая физическим лицам свободную жилплощадь.

В качестве арендуемого помещения может выступать не только квартира, но и нежилое помещение. К последнему можно отнести:

1. Гараж.
2. Склад.
3. Пустующую комнату и так далее.

В таком случае, все расходы по ремонту и обустройству берёт на себя арендатор, то есть тот, кто арендует помещение. Но этот пункт необходимо оговаривать заранее в заключаемом договоре.

Аренда квартиры имеет как свои плюсы, так и минусы. К положительным сторонам такого вида договора можно отнести:

1. Своевременная оплата квартиры. Арендатор обязан выплачивать ту сумму, которая была оговорена заранее в договоре, в установленные сроки.
2. В случае порчи имущества либо квартиры ответственность несёт арендатор. Вне зависимости от того, какой ущерб был принесён квартире, юридическое лицо, сдающее квартиру гражданам, обязано выплатить всю сумму.
3. Все бытовые и юридические вопросы, также решает арендатор. Исключение составляют случаи вмешательства налоговой инспекции.
4. Договор подписывается на неопределённый срок. Другими словами, арендодатель получает свой процент в течение того периода времени, который был заранее оговорен в соглашении.

Что же касается минусов в договоре такого рода, то можно выделить следующие пункты:

• Так как сдача квартиры осуществляется арендатором, то в ней будут проживать лица, которых не видит арендодатель.
• Арендатор может скрыться в неизвестном направлении вместе с денежными средствами.
• Могут нарушаться и другие пункты договора.

Именно потому, лучше всего, использовать договор найма квартиры.

Договор найма. Основные отличия от аренды. Подводные камни

В данном документе соглашение составляется между физическими лицами либо организацией и гражданином. В чем-то договор найма схож с арендой, однако имеются и свои особенности:

1. Владелец и гражданское лицо именуются как «квартиросдатчик» и «квартиросъемщик».
2. Хозяин квартиры видит граждан, и сам решает, сдавать им квартиру или отказать.
3. Договор найма подписывается сроком до 5 лет, после чего необходимо переоформлять соглашение.
4. Владелец сам несёт ответственность за ущерб. В случае крупного вреда, нанесённого гражданином в отношении имущества или квартиры, последний обязан заплатить штраф хозяину.
5. Все вопросы, связанные с квартирой, владелец, также, решает самостоятельно.

Несмотря на то, что вся ответственность ложится на квартиросдатчика, последний может обмануть гражданина.

Какие же проблемы могут возникнуть у квартиросъемщика?

1. Договорные сроки. Выделяют два вида заключения соглашения между квартиросъемщиком и квартиросдатчиком: короткий и длительный срок. Короткий составляет около года. При таком виде договора владелец обязан заранее оповестить жильцов об окончании сроков использования жилищной площади. Кроме того, он должен предложить заключить новый договор. Данное правило не распространяется на тех, кто не желает сдавать жильё и дальше. За период действия договора владелец не имеет права выселять жильцов без веских причин. Также необходимо заранее оговорить сумму, порядок возврата денежных средств и залога. А также и длительное соглашение . Оно заключается сроком до 5 лет. Такой вид договора неохотно используется квартиросдатчиками, так как квартиросъемщиком может использовать квартиру в корыстных целях. Причём, доказать это можно только в суде. В противном случае квартиросъемщик вправе подать заявление в суд о нарушении пунктов договора. Именно поэтому, чаще всего, заключаются именно краткосрочные договора.
2. Завышение первоначальной суммы платежа. В таком случае в договоре должно заранее договариваться, на каких условиях, в какие сроки и на сколько процентов будет происходить изменение цен. В случае же, если этого пункта в договоре нет, то владелец имеет право повысить цену, но не чаще одного раза в год и с письменным уведомлением. В случае несогласия с такой суммой, квартиросъемщик вправе расторгнуть договор.
3. Отношения с квартиросдатчиком. Во время заключения соглашения необходимо оговорить условия проживания, частоту визитов владельца и прочее. В противном случае, может получиться так, что хозяин квартиры будет приходить в отсутствие квартиросъемщиков.
4. Ремонтные работы. В случае организации ремонта, данный пункт необходимо, также, обговорить заранее. Если жилец делает ремонт за свой счёт, то может рассчитывать на снижение платы за жильё. Однако и это следует обсуждать заблаговременно.
5. Обстановка в квартире. Следует максимально подробно описывать всю мебель, находящуюся на данной жилплощади. Это поможет избавиться от лишних разговоров и спорных ситуаций.

Правильность составления договора на аренду и найм. Образец

Вне зависимости от того, какого рода договор заключается между лицами, порядок его заполнения будет нести несущественную разницу. Она будет заключаться только в оговаривании сроков, условий для сдачи квартиры и всех рисков, связанных с причинением ущерба жилья.

Таким образом, в пунктах договора будет значиться следующее:

1. Сначала указываются данные владельца и жильцов.
2. Описывается квартира, количество комнат и точный адрес.
3. Указывается сумма, которую жильцы обязаны вносить ежемесячно, сроки погашения и ответственность за нарушения.
4. Составляется список имущества. Это необходимо для ограждения себя от излишних проблем. Плюс указываются все недостатки и нарушения.
5. Указываются сроки сдачи квартиры.
6. Договор найма составляется в письменной форме и без нотариуса, а арендный или агентский договор должен быть составлен надлежащим образом.

В качестве примерного образца договора могут служить следующие пункты:

1. Указывается город и дата заключения договора.
2. Все данные жильцов и владельца.
3. Предмет договора. Здесь описываются все собственники квартиры, а также ссылки на документы, указывающие право на собственность.
4. Права и обязанности сторон.
5. Расчёты по договору.
6. Обеспечение исполнения обязательств. Здесь указываются сроки возврата денег и прочие финансовые операции.
7. Обоюдная ответственность.
8. Сроки и расторжение договора.
9. Прочие и дополнительные условия.
10. Акт передачи имущества и квартиры.

Таким образом, съём квартиры по договору позволит и владельцу, и гостям города оградить себя от различного рода проблем. Договор аренды позволит владельцу получать денежные средства с минимальной ответственностью, а найм – сохранить квартиру в целости и сохранности.

найма квартиры

г. ______________________ «__»__________ 20___ г.

(ФИО собственника квартиры)

именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и_________________________

_______________________________________________________________________________,

(ФИО гражданина-нанимателя)

именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящий договор о

нижеследующем.

1. Предмет договора и другие общие положения.

1.1. Квартира принадлежит (ФИО)__________________________________________________

________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

на основании (документ о праве)____________________________________________________

________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

1.2. Наймодатель передает Нанимателю и постоянно проживающим с ним лицам:

1.______________________________________________________________________________

2.______________________________________________________________________________

3.______________________________________________________________________________

свободную изолированную квартиру, пригодную для постоянного проживания в ней,

находящуюся по адресу:

_______________________________________________________________________________,

состоящую из ______ комнат, общей площадью - _______ кв.м, жилой площадью - ________

пользование для проживания.

Наличие телефона: тел. № _____________________________________________.

1.3. Граждане, постоянно проживающие совместно с Нанимателем, имеют равные права по

пользованию помещением. Отношения между Нанимателем и такими гражданами

определяются законом.

Ответственность перед Наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с

Нанимателем, в случае нарушения ими условий настоящего договора найма, несет

Наниматель.

1.4. Другие граждане могут быть вселены в помещение с согласия Наймодателя, Нанимателя

и граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, в качестве постоянно проживающих с

Нанимателем. Несовершеннолетние дети вселяются без согласия Наймодателя.

1.5. Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, не вправе разрешить

проживание в помещении временным жильцам (пользователям).

1.6. Недостатки жилого помещения на момент передачи указываются в Приложении № 1 к

договору - Передаточном акте, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

1.7. Наймодатель передает жилое помещение с имуществом согласно Приложению № 1.

1.8. Срок аренды жилого помещения устанавливается с «____»___________20__г. по

«____»_____________ 20___ г. (до 5 лет).

1.9. Плата за помещение составляет _____________________________ (сумма) и вносится в

следующие сроки: ______________________________________.

1.10. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается.

2. Обязанности сторон по настоящему договору

2.1. Наймодатель обязуется:

2.1.1. Передать Нанимателю благоустроенное жилое помещение, пригодное для проживания,

отвечающее санитарным и техническим требованиям, обычно предъявляемым к жилым

помещениям.

2.1.2. Возвратить Нанимателю залог за сохранность имущества, переданного внаем при

выезде Нанимателя из жилого помещения при предъявлении оплаченных счетов и

сохранности переданного имущества.

2.1.3. Предупредить Нанимателя о готовящемся отчуждении жилого помещения (мене,

продаже, дарении и т.д.) за три месяца до отчуждения.

2.1.4. Нести ответственность за недостатки сданного внаем жилого помещения и

находящегося в нем имущества, препятствующие пользованию им, даже если во время

заключения договора не знал об этих недостатках.

2.1.5. Устранять последствия аварий и повреждений, произошедших не по вине Нанимателя,

своими силами.

2.1.6. Предоставить Нанимателю возможность проживать в жилом помещении в течение

Календарных дней со дня получения Нанимателем извещения о

досрочном расторжении настоящего договора. Извещение должно быть оформлено

письменно.

2.2. Наймодатель вправе один раз в месяц осуществлять проверку порядка использования

Нанимателем состояния жилого помещения и имущества в предварительно согласованное с

Нанимателем время.

2.3. Наймодатель вправе предложить Нанимателю заключить договор на тех же или иных

условиях либо предупредить Нанимателя об отказе от продления настоящего договора в

связи с решением не сдавать в течение не менее года помещение в наем (если Наймодатель

не выполнил этой обязанности, а Наниматель не отказался от продления договора, договор

считается продленным на тех же условиях и на тот же срок).

2.4. Наймодатель подтверждает, что на момент подписания настоящего договора:

Жилое помещение не находится под залогом, арестом, не обременено ничьими правами

либо обязательствами Наймодателя;

Получено согласие всех лиц, постоянно зарегистрированных в жилом помещении.

2.5. Наниматель обязуется:

2.5.1. Использовать жилое помещение только для собственного проживания и проживания

лиц, указанных в договоре.

2.5.2. Своевременно вносить плату за пользование жилым помещением.

помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

2.5.4. Бережно относиться к имуществу, находящемуся в жилом помещении.

2.5.5. Устранять последствия аварий, произошедших в жилом помещении по вине

Нанимателя.

2.5.6. Соблюдать правила проживания в доме, в котором находится жилое помещение.

2.5.7. Беспрепятственно допускать Наймодателя в жилое помещение с целью проверки ее

использования в соответствии с пунктом 2.2. настоящего договора.

2.5.8. Возвратить жилое помещение и имущество Наймодателю в том же состоянии, в

котором они были переданы внаем с учетом естественного физического износа.

2.5.9. Перед выездом, если счета за телефонные переговоры еще не получены, справиться в

АТС об их сумме и оставить Наймодателю необходимую сумму для их оплаты.

2.5.10. В случае обнаружения хищения, нанесения ущерба в результате пожара,

противоправных действий третьих лиц, незамедлительно известить об этом Наймодателя, а

при его отсутствии - заявить об этом в соответствующие компетентные органы.

2.6. Наниматель не вправе без письменного предварительного согласования с Наймодателем:

2.6.1. Устанавливать оборудование в жилом помещении (укрепление дверей, установка

сигнализаций и охранных систем и т.д.).

2.6.2. Передавать жилое помещение третьим лицам, а также сдавать жилое помещение в

2.6.3. Осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения.

2.6.4. Н вправе беспрепятственно пользоваться переданным внаем жилым помещением в

течение всего срока действия найма совместно с указанными в пункте 1.2. настоящего

договора лицами.

3. Расторжение настоящего договора

3.1. Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое

время расторгнуть настоящий договор с письменным предупреждением Наймодателя за три

3.2. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию

Наймодателя в случаях:

Невнесения Нанимателем платы более двух раз по истечении установленного настоящим

договором срока платежа;

Разрушения или порчи помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия

которых он отвечает.

3.3. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из

сторон договора, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а

также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным

законодательством.

3.4. Если после предупреждения Нанимателя о необходимости устранения нарушения,

Наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, продолжают

использовать помещение не по назначению или нарушать права и интересы своих соседей,

Наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма.

3.5. В случае расторжения договора найма в судебном порядке Наниматель и другие

граждане, проживающие в помещении к моменту расторжения договора, подлежат

выселению из помещения.

4. Заключительные положения

4.1. По требованию Нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с

согласия Наймодателя Наниматель в настоящем договоре может быть заменен одним из

совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с Нанимателем.

4.2. В случае смерти Нанимателя или его выбытия из помещения договор продолжает

действовать на тех же условиях, а Нанимателем становится один из граждан, постоянно

проживающих с прежним Нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое

согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в помещении, становятся

сонанимателями.

4.3. По истечении срока настоящего договора Наниматель имеет преимущественное право на

заключение договора найма помещения на новый срок.

4.4. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания, заключен в ______

экземплярах.

4.5. Адреса и реквизиты сторон:

Наймодатель: ___________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

Наниматель:_____________________________________________________________________

паспорт: серия _______________, номер ________________________, выдан ______________

________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

Подписи сторон:

Наймодатель ___________________ Наниматель _________________

На сегодняшний день, у жителей России возникает множество вопросов, касающихся недвижимости. В нюансах и особенностях данной сферы сложно разобраться самостоятельно. Каждая сделка, в которой фигурирует недвижимое имущество, должна быть оформлена грамотно и соответствовать нормам действующего законодательства.

Чтобы гарантировать легальность процедуры, а также подтвердить юридическую честность обеих сторон, заключается соответствующий договор. Этот документ также позволяет защитить участников сделки от возможных рисков и непредвиденных расходов. Говоря об аренде жилой недвижимости, следует отметить, что эта процедура является коммерческой сделкой, суть которой – передача собственности во владение сторонним гражданам на определённый срок.

Обязанностью съёмщика недвижимости регулярно и своевременно платить за её использование. Также, за арендатором и арендодателем закрепляются определённые права и обязанности. Самый простой способ установить их – грамотное формирование стандартного договора.

При формировании и подписании договора важно обладать знаниями в области действующего законодательства. Это обусловлено тем, что Гражданский и Жилищный кодексы, являющиеся основополагающими для данной отрасли, регулярно совершенствуются.

Своевременно узнать обо всех изменениях, человеку, далёкому от юридической сферы, достаточно сложно. Учитывая тот факт, что обнаружение ошибок в составленном документе может иметь фатальные последствия, перед подписанием договора, рекомендуется получить консультацию у квалифицированного специалиста.

Формирование договора аренды недвижимости в 2018 году

Особых сложностей в составлении стандартного договора аренды жилого имущества нет. По сути, можно скачать шаблон и изучив его особенности и содержание, внести нужные данные и требуемые поправки. Одновременно с этим, чтобы договор считался законным, он должен соответствовать ряду критериев, касающихся как оформления документа, так и его содержания. В договоре аренды жилого имущества должна быть следующая информация:

• Наименование договора, место и время его заключения;
• Индивидуальные данные обоих участников сделки, а также развёрнутое наименование;
• Технические особенности и детальное описание предмета сделки;
• Перечисление прав и обязанностей каждой из сторон;
• Величина и график оплаты стоимости аренды;
• Время действия договора;
• Личные подписи обоих участников.

Если нет возражений ни у одной из сторон, в договор, помимо стандартных пунктов, могут быть включены дополнительные данные. Чаще всего это производится для того, чтобы определить ответственность арендатора в отношении состояния квартиры, а также уберечь его от незаконных действий со стороны арендодателя.

Составить договор аренды жилой недвижимости можно в рукописной форме, но, как показывает практика, документ, набранный в текстовом редакторе, гораздо удобнее. Это обусловлено тем, что любые исправления, изменения и дополнения к документу, вносятся в течение нескольких минут. Следует помнить, что договор не нужно регистрировать в государственных органах и заверять в нотариальной конторе.

Чтобы зафиксировать факт сделки, арендодателю требуется прийти в Росреестр. Сотрудникам данной структуры необходимо представить образец договора аренды жилья, оригинал документа, удостоверяющего личность владельца, а также бумаги, подтверждающие право собственности.

В том случае, если предметом договора является недвижимость, находящаяся в долевой собственности, регистрируя сделку в Росреестре, следует добавить к вышеперечисленным бумагам согласие совладельцев.

Нередки случаи, когда во время процесса регистрации сотрудники госструктуры требуют сформировать еще один образец акта приёма-передачи недвижимости. После окончания срока действия договора, владельцу необходимо еще раз посетить Росреестр и подать соответствующее заявление.

Для правильного формирования договора аренды жилого имущества, а также его последующей юридической легальности, необходимо, чтобы оба участника сделки выполняли обязанности, перечисленные в документе. В соответствии с законом, жильё, передаваемое арендатору во временное владение, должно иметь все рабочие коммуникации. Помещения также должны быть в хорошем состоянии.

Что касается обязанностей арендатора, то основной из них является своевременная оплата аренды, размер которой указан в договоре. Съёмщик также обязан использовать арендуемую недвижимость только по прямому целевому назначению и сохранять состояние помещений и коммуникаций в первоначальном виде.

Помимо обязанностей, у арендодателя есть и права. Например, он может заключить договор субаренды и передать право временного владения недвижимостью третьим лицам. В том случае, если «новые» жильцы снимают помещение менее чем на 6 месяцев, нет нужды получать согласие собственника. Достаточно поставить его в известность о совершаемых действиях.

В соответствии с действующим законодательством, владелец жилья может наложить запрет на вселение третьих лиц. Это возможно только в том случае, если количество новых жильцов и квадратура помещений не будут соответствовать установленным нормам.

Правила 2018 года предусматривают и возможность расторжения договора аренды жилой недвижимости. Съёмщик может в любой момент прекратить действие документа. Единственное, что придётся сделать – предварительно сообщить об этом владельцу квартиры.

Что касается собственника жилья, то он тоже может инициировать расторжение договора, но только в следующих случаях:

• Состояние квартиры признано аварийным;
• При выявлении факта нецелевого использования помещения;
• Съёмщик небрежно относился к имуществу и допустил его порчу;
• Арендатор не соблюдал нормы общения с соседями;
• Имела место несвоевременная оплаты аренды.

При расторжении договора необходимо отразить это действие в документе. Такой подход позволит корректно провести процедуру расторжения и не допустить конфликтной ситуации.

Договор аренды квартиры

Договора найма и аренды – это два принципиально разных юридических термина. Согласно п.1 ст.671 ГК РФ, соглашение о найме жилья подразумевает под собой предоставление недвижимости собственником физическому лицу за фиксированную плату с целью проживания. В рамках такого документа квартиросъемщик не имеет прав пересдавать помещение в субнаем, либо использовать его для получения личной выгоды другим способом.

Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Договор аренды квартиры регулирует отношения собственника недвижимости и юридического лица, которое будет являться арендатором. Так же в п.2 ст. 671 ГК РФ говорится, что юридическое лицо может использовать предоставленное жилье непосредственно для проживания лиц, которые прописаны в соглашении. Преследование коммерческих и любых других целей со стороны арендатора данный договор исключает.

ВНИМАНИЕ: Правовые отношения между собственником жилья, предоставляемым в аренду, и квартиросъемщиком будут регулироваться в соответствии с положениями гл. 34 ГК РФ . Что касается соглашений о найме, то тут будет вступать в силу гл. 35 ГК РФ .

Почему нужно оформить соглашение с квартирантами, прежде чем сдать им жилье в аренду?

Соглашение о найме является документом, который регламентирует отношения квартиросъемщика и наймодателя. В таком документе обе стороны изначально прописываются все условия заключаемой сделки, что в дальнейшем помогает избежать непредвиденных обстоятельств. Самыми частыми причинами конфликтов считаются:

• Состояние имущества и помещения на момент возврата квартиры собственнику. Чтобы обезопасить себя от конфликтных ситуаций, во время подписания соглашения об аренде следует сделать фотографии мебели и основной отделки квартиры.
• Финансовые расчеты и повышение стоимости аренды. Типовой договор содержит в себе пункт, что владелец жилья может повышать стоимость аренды не чаще, чем один раз в год. Однако, это требование может быть изменено по желанию сторон.
• Оплата коммунальных услуг. В наши дни коммунальные платежи увеличиваются каждое полугодие, а квитанции за отопление и вовсе могут ввести в ступор квартиранта. А потому, прежде чем снимать квартиру следует обязательно ознакомиться с величиной дополнительных платежей. Идеальным станет вариант, когда квартиросъемщик станет оплачивать только показания счетчиков.

Отличия и нюансы в оформлении

Существует несколько видов договоров, использующихся для предоставления жилья в аренду или наем:

1. Предварительный договор найма жилого помещения.

   Эта форма соглашения считается дополнительной и заключается по желанию сторон. По своему содержанию такой договор должен полностью соответствовать основному соглашению об аренде, в противном случае основной документ не будет иметь юридической силы. В предварительном договоре должна содержаться следующая информация:

   • Предмет сделки (комната, квартира, дом и так далее).
   • Реквизиты сторон.
   • Стоимость аренды в месяц.
   • Информация о залоге, задатке и прочих дополнительных платежах.
   • Права и обязанности участников соглашения.
   • Опись имущества.
   • Дата заключения основного договора аренды.

   Предварительное соглашение может заключаться по инициативе одного из участников сделки, например, для того, чтобы зафиксировать авансовый взнос. Это делается в тех случаях, когда дата сделки и дата заселения в квартиру не совпадают. Такой документ можно заменить на соглашение об авансе или расписку.

2. Типовой (стандартный) договор найма.

   Такие соглашения имеют установленную форму и считаются основным документом, регулирующим взаимоотношения сторон-участников. Как правило, этот тип используется для сделок с долгосрочной арендой. В документе прописывается:

   • Наименование, адрес и регистрационные реквизиты недвижимости, предоставляемой в наем.
   • Паспортные данные участников сделки.
   • Сроки действия соглашения.
   • Дата заселения.
   • Права и обязанности сторон в соответствии с ГК РФ.
   • Порядок финансовых расчетов, стоимость аренды, дополнительные платежи.
   • Опись имущества.
   • Дополнительные условия сделки.

   По желанию сторон типовой договор найма может быть дополнен специальными соглашениями: акт передачи ключей, ведомость передачи денег, расписка о передаче залоговых сумм и так далее. Такие приложения не являются обязательными, но будут иметь юридическую силу после подписания.

   ВНИМАНИЕ: В соответствии со ст. 609 ГК РФ, все соглашения об аренде жилья должны быть зарегистрированы в соответствующих органах. Исключением станут документы, где прописано, что помещение предоставляется на срок менее 12 месяцев.

   Однако под этот пункт не попадают сделки между физическим и юридическим лицом, что указано в п.3 ст. 609 ГК РФ.

   Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

   1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
   2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
   3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
3. Упрощенный (краткий) договор найма.

   Самая простая форма соглашений о сдаче жилья в аренду. В таком документе прописываются лишь основные условия сделки, он может быть составлен в произвольной форме от руки и будет иметь юридическую силу после подписания. При написании следует указать следующие положения:

   • Что предоставляется в наем.
   • Кто является участниками соглашения.
   • Стоимость аренды в месяц.
   • Сроки действия договора.
   • Опись имущества.

   Что касается прав и обязанностей сторон, то тут следует отдельным абзацем указать, что они станут регулироваться в соответствии с ГК РФ, можно сослаться конкретно на гл. 34 и гл.35 . По желанию собственник и квартиросъемщик могут добавить в документ дополнительные условия аренды. Однако, тут следует быть осторожным, поскольку если они не станут отвечать требованиям ГК и УК РФ, то и весь договор впоследствии будет признан недействительным.

4. Бессрочный.

   Бессрочным является типовой документ о найме жилья, в котором не прописываются сроки аренды. Такая форма соглашения допускается ст. 610 ГК РФ, где данный вид договора называется «заключенным на неопределенный срок». Основным отличием от других типов соглашений о найме будет пункт о расторжении договора.

   Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды

   1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
   2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

      В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

   3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

      Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

   В этом случае сторона, от которой исходит инициатива, обязана уведомить вторую сторону-участника за три месяца. Исключением станут те случае, когда в документе изначально оговаривается меньший срок.

О том, как правильно оформить сдачу квартиры в аренду читайте , а советы по составлению договора можно найти в .

Имеет ли документ юридическую силу?

Соглашение об аренде жилья станет иметь силу, когда оно было юридически грамотно составлено и не содержит условий, противоречащих ГК и УК РФ. Даже в том случае, если собственник жилья подписывает документ на срок, подлежащий обязательной регистрации и не регистрирует его – документ все равно будет иметь силу. Однако, в этом случае владельца помещения будут ждать проблемы с налоговой службой.

Недействительным может быть признан документ, в котором неверно указаны паспортные данные участников сделки, регистрационный номер недвижимости или ее адрес. Если в документе допущены ошибки в указании площади квартиры, номере этажа, внутренней отделки – это не является достаточным основанием для признания документа недействительным.

ВНИМАНИЕ: В ст. 674 ГК РФ говориться, что любой договор найма должен быть заключен в письменной форме. А потому все устные договоренности и дополнительные условия не будут иметь юридической силы. А вот письменная форма соглашения может быть, как типовой, так и произвольной.

Расписка о передаче жилья в аренду также не будет считаться договором найма , а лишь приложением к нему.

В каких случаях признается недействительным?

Существует несколько причин для признания соглашения о найме недействительным:

Соглашение об аренде – это обязательный документ, сопутствующий любым сделкам предоставления жилья в наем. Он может быть заключен только в письменной форме и будет регулировать взаимоотношения сторон-участников в соответствии с законодательной базой РФ. Этот документ является отличной возможностью для собственника обезопасить свои права и свое имущество. Для квартиросъемщика – это шанс избежать незаконных действий и притязаний со стороны наймодателя.

Документ заключается в письменной форме. Все устные договоренности между хозяином недвижимости и квартирантом не имеют законной силы. Текст может быть написан от руки или с использованием компьютера. Допускается составление с одновременным использованием обоих вариантов.

Например, основные условия договора могут быть напечатаны на компьютере, а данные сторон, сведения о квартире и информация об арендной плате вписаны вручную. Составляется документ в двух экземплярах.

О том, как заключить договор аренды квартиры между физическим лицом и юридическим, читайте .

Как заполнить документ

Чтобы документ был действительным, важно знать, как грамотно составить его и как заполнять, в нем необходимо указать существенные условия. Этого требует ст. 432 ГК РФ. Существенными условиями договора считаются те условия, которые зафиксированы в законодательных актах, рассматривающих тот или иной вид документа.

Статья 432 ГК РФ. Основные положения о заключении договора

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

   Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Все существенные условия перечислены в гл.35 ГК РФ «Наем жилого помещения» :

По своему усмотрению стороны сделки могут дополнить документ дополнительными условиями.

Основные пункты

Как составляются основные пункты? Одно из требований к договору – это заполнение названия документа и сведений о сторонах соглашения, о жилом помещении. В самом начале должна быть указана информация об арендаторе и арендодателе. Все можно делать и от руки.
А именно:

• паспортные данные;
• регистрация;

Предмет соглашения

В данном случае предметом соглашения является объект недвижимости, который передается в пользование от одного лица другому.

Что потребуется указать, чтобы документ был заполненный:

• адрес объекта;
• его характеристики: квадратные метры, количество комнат;
• реквизиты документа, на основании которого наймодатель имеет право сдавать квартиру (свидетельство о праве собственности, доверенность и пр.).

СПРАВКА! Если в был подписан акт приема-передачи вместе с описью имущества, то следует указать, что квартира вместе с имуществом передается согласно данному документу.

Права и обязанности участников сделки

Основные права жильца:

В обязанности нанимателя входят:

• своевременная оплата аренды;
• поддержание чистоты и порядка в квартире;
• использование имущества по назначению;
• устранение последствий аварий, произошедших по его вине, за свой счет.

Владелец жилья имеет право:

• требовать от нанимателя внесения платы за проживание;
• расторгать договор, если есть основания, предусмотренные в соглашении;
• требовать компенсации от нанимателя за причиненный ущерб имуществу.

Его обязанности:

• передать объект недвижимости в пригодном для проживания состоянии;
• за свой счет устранять дефекты, о которых наниматель не был оповещен при заключении сделки.

Прописывая права нанимателя, важно оговорить частоту визитов в квартиру с целью проверки сохранности имущества.

Ответственность сторон

В этом пункте предусматриваются штрафные санкции за нарушения условий. Собственник может указать размер пени, который будет начисляться при образовании задолженности по арендной плате. Наниматель имеет право требовать снижения платы за наем, если ухудшились условия проживания не по его вине.

Также здесь можно предусмотреть санкции, которые последуют при досрочном расторжении договора в одностороннем порядке без предупреждения . К примеру, если наниматель внес плату вперед за месяц, а через пару дней собственник расторгнул договор без оснований, то в этом случае он обязан вернуть жильцу деньги за оплаченный, но не прожитый период.

Решение спорных ситуаций

Здесь указываются способы урегулирования конфликтов. Если возникли разногласия, то стороны должны прийти к обоюдному решению путем переговоров. Если проблема таким способом не решилась, то участники соглашения могут обратиться в суд.

Изменение и расторжение

По закону (ст.687 ГК РФ) квартирант при желании должен предупредить собственника об этом за 90 дней. В договоре по обоюдному согласию сторон может быть указан иной срок. Следует также указать, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке при систематическом нарушении условий соглашения одной из сторон.

Отельным пунктом необходимо прописать условия, при которых возможно изменение договора. Все поправки должны быть оформлены в письменном виде с согласия обоих участников сделки.

Улучшение квартиры

Если квартира требует ремонта или покупки необходимых для проживания вещей, то этот пункт должен обязательно быть включенным в договор. Всегда можно найти пример заполнения. Стороны должны определиться, на каких условиях будут произведены улучшения в квартире , кто обязан платить за ремонт и покупку бытовой техники.

Как правило, наниматель, производивший улучшения в квартире, имеет право потребовать от хозяина недвижимости денежной компенсации, если это будет закреплено в договоре. Собственник также может предложить сделать нанимателю ремонт в счет арендной платы.

СПРАВКА! При отсутствии пункта об ответственности за улучшения в квартире и ремонт, расходы за капитальный ремонт по закону будут возложены на владельца жилья, а за текущий – на квартиранта.

Если наниматель покупал за свой счет бытовую технику или мебель, то имеет право забрать данное имущество при выселении. Неотделимые улучшения (например, обои), произведенные в квартире на личные средства, жилец не вправе забирать, так как это повлечет за собой ухудшение состояния помещения.

Действия в случае форс-мажора

Данный пункт снимает ответственность сторон за исполнения ими обязательств в случае наступления форс-мажорных ситуаций. Ими могут быть: стихийные бедствия, военные действия, массовые беспорядки, террористические акты и пр.

Порядок передачи жилья

В этом пункте нужно указать, что арендодатель обязуется передать недвижимость во временное пользование с указанной в договоре даты. Объект передается в соответствии с заключенным актом передачи квартиры. Передача объекта нанимателем собственнику осуществляется по окончанию найма в том состоянии, в котором он находился на дату получения его во временное пользование с учетом естественного износа.

Оплата

Что требуется указать:

• Сумма арендной платы.
• Регулярность внесения платежей (раз в месяц, два раза в месяц и прочее). Также следует указать число, до которого наниматель обязан оплатить аренду.
• Способ внесения платежа (наличными или на банковский счет).
• Условия изменения арендной платы. Собственник не имеет право менять величину платежа в течение срока действия договора без согласия собственника.
• Ответственность за оплату коммунальных платежей. Кто будет платить за ЖКХ – собственник или наниматель?

Страховой депозит

Если при заключении соглашения о найме собственник взял с жильца страховой депозит (денежная страховка в случае порчи квартирантом имущества), то его сумма должна быть указана в договоре. Также стороны должны предусмотреть случай, при котором страховой депозит не возвращается нанимателю при выселении: порча или пропажа вещей, задолженность по ЖКХ, долги по арендной плате и пр.

Важно! Отдельно следует обговорить, в каком случае страховой депозит возвращается жильцу. Например, если в течение срока проживания он не нарушал условий, своевременно вносил плату, не портил имущество владельца квартиры.

Сроки действия

Документ может быть заключен на срок не более 5 лет. Если дата действия договора не указана, то он автоматически заключается на пятилетний срок. Как правило, большинство собственников предпочитает оформлять соглашение на срок 11 месяцев с дальнейшей пролонгацией, чтобы не сделку в органах.

Список лиц

Если вместе с нанимателем будут проживать иные граждане, то их данные должны быть указаны в договоре. В соответствии со ст.679 ГК РФ, в помещение могут быть вселены лица, не являющиеся нанимателями, только с согласия собственника.

Статья 679 ГК РФ. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Разрешение не требуется, если жильцы, совместно проживающие с арендатором, являются несовершеннолетними. Если наниматель вселяет иных жильцов без ведома владельца квартиры, то последний имеет право потребовать досрочного расторжения сделки на основании нарушений условий договора.

Дополнительные условия

В данном пункте указываются иные условия, которые не были отражены в основных разделах соглашения. Например, условия проживания с животными, правила посещения квартиры гостями нанимателя и пр. Составляя договор найма жилого помещения, важно предусмотреть в нем все нюансы и условия. Это обезопасит участников сделки от непредвиденных проблем и конфликтов.

Если сделка заключается с риэлтором, то посредник, как правило, предоставляет свой готовый бланк документа. Обычно в таком случае все необходимые пункты уже вписаны в документ. Тем не менее обеим сторонам следует перечитать его и, по необходимости, дополнить своими условиями.

Полезное видео

Смотрим интересное видео «Как правильно заполнять договор аренды жилого помещения?»: