Перевод земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из одной категории в другую, не требуется.

Как и несколько лет назад, большинство покупателей предпочитают менять «старое на новое», «худшее на лучшее», «лучшее на еще более лучшее» - уже имея крышу над головой. Мечтают о новой, более уютной квартире и пытаются осуществить свою мечту. У некоторых получается сразу (это 60-80%), некоторые прибегают к помощи банков (10-20%). Ну и есть наиболее стабильная аудитория, имеющая приличные свободные денежные средства сохраняющая их в недвижимости. Что вполне разумно, учитывая тот рост цен на жилье, который мы сейчас имеем.

1.5. Анализ местоположения объекта недвижимости.

Объект оценки расположен по адресу ул. Широтная 105 кв. 25 в первом микрорайоне г. Тюмени. Оцениваемая двухкомнатная квартира расположена в пятиэтажном многоквартирном доме на 4 этаже. Данный объект находится в жилом районе и имеет следующее окружение: 20 м в северном направлении от объекта стоит 9-эт. жилой дом и на этом же расстоянии автомобильная стоянка, в западном направлении в 5 м расположен 5-эт. жилой дом, в направлении на юг в 20 м находится детский сад, а в 50 м 9-эт. жилой дом, в восточном направлении на расстоянии 5 м расположен 9-эт жилой дом и медицинский центр. Расположение оцениваемого объекта изображено на ситуационном плане, который находится в приложении.

Также недалеко от объекта примерно в 200 м на запад находится зона отдыха «Парк Депутатов», которая порадует любителей пеших прогулок, в 100 м на северо-запад расположен торговый центр под названием «Метелица», а в 250м в том же направлении – кинотеатр.

В 300 м от оцениваемого объекта в южном направлении проходит автомобильная дорога с твердым покрытием. От объекта до остановки автобуса около 7 минут пешего хода. Район удален от центра города, но имеет хорошую транспортную доступность. Он обеспечен большим числом автобусов с маршрутами №30, №25, №46 и маршрутными такси №79, №56, №57, которые позволяют доехать до многих уголков города без пересадок.

В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Имеются учебные заведения, которые решают проблему устройства ребенка, медицинские учреждения, культурно-просветительные учреждения, зона отдыха, предприятия торговли, а также есть автостоянка, дающая возможность избежать проблемы с парковкой личного автомобиля и т. д.

Также оцениваемый объект обеспечен такими инженерными коммуникациями, как горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, канализация, телефонная сеть.

В экологическом отношении район достаточно благоприятный (нет вредного производства). Главным недостатком является нахождение недалеко от городской черты ТЭЦ 1, которая влияет на экологическую обстановку в районе.

1.6. Описание объекта недвижимости.

Таблица 2

Местоположение оказывает решающее влияние на стоимость недвижимости. Это интегральная характеристика, включающая в себя удаленность от центра, престижность, транспортную доступность, особенности ландшафта и ближайшего окружения (застройки).

Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик. При корректировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход от местоположения объектов недвижимости как разница их цен продаж в различных местах размещения.

Местоположение объекта оценки объектов-аналогов совпадает.

Физические характеристики объекта.

Данная поправка учитывает отличия в планировочном и конструктивном решении объектов-аналогов и объекта оценки по следующим показателям:

1) функциональная модель - тип квартиры и серия здания (планировка помещений, высота потолков). Рынок жилых квартир сегментирован в зависимости от функциональной модели квартир и серии зданий, в которых они расположены. Для каждой серии зданий и типа квартир имеется свой ценовой уровень. Объект оценки, как и объекты-аналоги, относятся к одной функциональной модели – однокомнатные квартиры. Внесение корректировки не требуется.

Корректирующий коэффициент составляет 1,00.

2) общая площадь . Объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному ценовому диапазону по площади. Внесение корректировки не требуется.

Корректирующий коэффициент составляет 1,00 .

3) обеспеченность аналогов инженерными коммуникациями (или другие благоустройства) . Оцениваемая квартира и объекты-аналоги имеют схожий перечень инженерных коммуникаций. Ценообразующих расхождений по данному фактору не выявлено.

Корректирующий коэффициент составляет 1,00.

4) этаж расположения . Объект оценки расположен на серединном этаже. Объекты-аналоги №4 и №5 расположены на крайнем этаже, что делает их менее привлекательными для покупателей по сравнению с оцениваемой квартирой.

Применительно, корректировка на этажность определяется методом попарного сравнения двухкомнатных жилых квартир на серединном и крайнем этажах.

Размер поправки на техническое состояние определен в табличной форме (см. таблицу ниже).

Определение корректировки на этажность

5) уровень отделки и техническое состояние. Техническое состояние оцениваемой квартиры удовлетворительное. Физический износ принят оценщиком в размере 35%(согласно «Правил обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». СП 13-102-2003). Техническое состояние объектов-аналогов №№2,3,4,5 сопоставимо с объектом оценки. Техническое состояние объекта-аналога №1 лучше, после косметического ремонта, физический износ принят оценщиком в размере 25% (согласно «Правил обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». СП 13-102-2003).

Принимая, что процент износа равен проценту снижения стоимости здания по сравнению с новым зданием, корректируем стоимость сопоставимых объектов так, как если бы их износ равнялся износу оцениваемого объекта. Формула определения корректировки на техническое состояние (износ) объекта имеет следующий вид:

Пи = (100%-Иоб) / (100%-Иан),

Пи - корректировка на износ;

Иоб - физический износ оцениваемого объекта;

Иан - физический износ объекта-аналога.

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональное устаревание и внешнее устаревание. В рамках данного расчета Оценщик рассматривал лишь физический износ, так как внешнее и функциональное устаревания являются сопоставимыми для объекта оценки и объектов–аналогов в виду их местоположения и назначения.

Подставив значения в формулу, представленную выше, получим величину корректирующего коэффициента для объекта-аналога №1: (100%-35%) / (100%-25%) = 0,867.

Экономические характеристики.

Данная поправка рассчитывается в основном для доходной недвижимости и учитывает уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов. Учитывая, что объект оценки – жилая квартира и не относится к доходной недвижимости, поправка не применяется.

Корректирующий коэффициент составляет 1,00.

Описание местоположения объекта

Земельный участок на котором будет строиться наш объект недвижимости имеет статус развивающегося и является некой границей соединения 2х городов Махачкалы и Каспийска. На этой территории широко развито строительство многоэтажных домов, инфраструктура пока находится на среднем уровне. Продажи объектов недвижимости в данном районе имеют большой спрос, из-за соотношения цены и качества.

Объект застройки -- это девятиэтажный панельный жилой дом.Площадь жилых помещений в объекте строительства составляет 3214.8 м2. Под застройку выбран земельный участок общей площадью 17 168 м2. Расположен по адресу г.Каспийск.Территория района строительства характеризуется малой плотностью жилой застройки, средним уровнем озеленения и обустройства территории.

Состояние земельного участка под застройку

Земельный участок, выбранный под застройку, является пустующим. Инженерно-геологические условия земельного участка можно охарактеризовать как обычные. На территории участка развитие неблагоприятных гидрогеологических и геологических процессов, таких как оползни, образование оврагов, подтопление, не наблюдается.

На территории выбранного земельного участка уровень грунтовых вод, в результате проведенных инженерно-геологических исследований, был зафиксирован на глубине 3 - 3,5 м, а сезонные колебания уровня подземных вод составляет 0,5 - 1 м. Пик колебаний уровня грунтовых вод приходится на весенний период.

Грунтовые условия на участке застройки после проведения соответствующих исследований,которые были проведены на участке, хорошие.

Геологическую толщу участку составляют в основном следующие грунты: глина и суглинки - которые по категории относятся к грунтам способным выдержать большие нагрузки и обеспечить устойчивость зданию.

Объект недвижимости - объект управления, представляющий собой: 4-х этажное здание площадью 384 мІ., с двумя пристройками площадью 100 и 80 мІ (соответственно).

В состав объекта управления входит земельный участок площадью 2200 мІ., в том числе:

Площадь застройки - 564 мІ. Площадь свободного земельного участка - 1363 мІ.

Географическое местоположение объекта недвижимости

Объект недвижимости, который передан нам в управление, располагается в Центральном районе г. Волгограда.

Состояние и развитие инфраструктуры Центральном района хорошее: рядом находится бизнес-центр «Меркурий», Ворошиловский торговый центр и торговый центр «Пирамида», НП «Конфил». Ближайшая жилая застройка - дома 5 и 16 этажей.

Ворошиловский район является привлекательным для строительства деловых, торговых, офисных помещений, т.к. является одним из деловых центров города.

Хорошо развита транспортная доступность: основные пешеходные маршруты пролегают по улицам Рабоче-крестьянская, Калинина, Канунникова, Козловская; ближайшая остановка общественного транспорта троллейбусов № 2, 8а, 10, 15а, кольцо скоростного трамвая и маршрутных такси пл. Чекистов.

1.3 Описание текущего использования объекта недвижимости

Объект управления (двух секционный жилой дом с двумя пристройками, мансардой и стоянкой) располагается по адресу ул. Новороссийская 15, кадастровый номер земельного участка 34:34:04:050000:000120:040

Описание объекта управления:

1. Год постройки 1988г. (При строительстве объекта были заложены 1 и 2 этажи высотой 4м для торговых площадей)

2. Количество этажей - 4

3. Тип объекта: двухсекционный жилой дом с двумя пристройками, мансардой стоянкой

4. Техническое состояние конструкций здания - хорошее.

5. Состояние прилегающей территории - удовлетворительное, требуется улучшения

6. Состояние коммуникаций - плохое, требует замены

7. Освещенность - хорошая

8. Состояние подъездных путей - хорошее

9. Состояние помещений общего пользования требует ремонта

10. Требуется установка специализированной охраны

11. Стоянка старая и требует модернизации

1.4 Правовая экспертиза

Наш объект относится к вторичным объектам недвижимости, т. е. это жилые и нежилые помещения, которым в целях регистрации прав на них присваиваются кадастровые номера как объектам индивидуального (раздельного) права собственности (иного вещного права). Объект недвижимости находится в частной собственности, его владельцем является физическое лицо. Единоличным собственником объекта является господин Сурин К.А. Договор на управление будет заключаться непосредственно с ним.

Объект, переданный в управление, относится к частному жилому фонду с нежилыми помещениями в виде пристроек к основному зданию.

Первоначально земельный участок находился в аренде, но после принятия закона о земле был приобретён в частную собственность.

Управленческое решение: требуется перепланировка в связи с изменением функционального назначения и ремонт здания. В этом случае было получено разрешение на перепланировку у инвестора (владельца).

1.5 Экологическая экспертиза

Экологическая проверка объекта недвижимости проводится с целью выяснения факторов, влияющих на здоровое пребывание людей. Экологическая проверка может включать анализ проб воздуха, воды, измерение уровня радиации, шума, вибрации.

Волгоград один из крупнейших промышленных центров России, но он входит в первую десятку городов с неблагоприятной экологической обстановкой. Ежегодно на волгоградцев обрушивается 130 тысяч тонн только твердых веществ 252 наименований. Загрязнен не только атмосферный воздух, почвы, но и вся гидрографическая сеть. Крупнейшая река Волга ежегодно вбирает в себя 33 миллиона кубических метров неочищенных стоков.

Сегодня необычайно возрастает и количество личного и грузового автотранспорта, изношенность парка общественного транспорта ужасающа и все это работает на этилированном ядовитом бензине. Состояние волгоградских дорог и улиц не поддается критике, что еще более усугубляет экологическое состояние городской среды.

Сложившаяся линейно-расчлененная структура города пришла в противоречие со значительным ростом антропогенных нагрузок на его экосистемы. Исторически гигантские промышленные предприятия в Волгограде размещались вдоль реки Волги на ее верхней террасе, южный и северный промышленные районы также находятся в непосредственной близости от весьма разросшихся селитебных территорий. Создалась парадоксальная ситуация, когда прохладой и чистотой Волги пользуется не население, а заводы-гиганты, загрязняющие ее вот уже 50 лет.

Данная ситуация характерна практически для всех крупных городов, особенно типична для городов с линейной структурой генплана, где основной композиционной осью обычно является крупная магистраль - один из главных источников дискомфорта. Традиционно все торговые, общественно-культурные объекты линейных городов размещены вдоль главной транспортной оси и являются основными "магнитами". Таким образом, десятки тысяч волгоградцев ежедневно попадают в зону экологического прессинга, разрушается здоровье людей, снижается их работоспособность, ограничиваются возможности полноценного и эффективного функционирования всей системы культурно-бытового обслуживания населения.

К видам негативного воздействия на окружающую среду относятся:

Выбросы в атмосферный воздух загрязняющих веществ и иных веществ

Сбросы загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов в поверхностные водные объекты, подземные водные объекты и на водосборные площади

Загрязнение недр, почв

Загрязнение окружающей среды шумом, теплом, электромагнитными, ионизирующими и другими видами физических воздействий

Иные виды негативного воздействия на окружающую среду.

Основой для проектирования является составление "экологического паспорта" территории будущего жилого района, постройки новых домов, включающего в себя количественные и качественные характеристики предпроектного эколого-ландшафтного анализа.

Главными исходными предпосылками принимаемого планировочного решения являются:

Устойчивая благоприятная среда обитания человека;

Устойчивость природного ландшафта;

Рациональное ресурсоуправление.

Первое положение подразумевает:

Создание благоприятного микроклимата места; используются планировочные методы и приемы снижения вредных как антропогенных (шум, запыление, загазованность, наличие электромагнитных полей и др.), так и природных факторов (чрезмерная солнечная радиация, ветровой режим, отсутствие системы зеленых насаждений и др.);

Создание "визуально-экологической среды" путем введения разнообразной по типам жилой застройки;

Создание "проникающего зеленого каркаса" от уровня и сквера до уровня теплицы и зимнего сада при доме, "зеленой крыши" и "зеленого фасада".

Второе положение основывается на:

Рациональном функциональном природопользовании; функциональное использование территории подразумевает соответствие ресурсному по генплану территории и вписывание градостроительной структуры в природный каркас территории;

Учет характерных свойств территории путем многообразия форм жилой застройки

Сохранение и формирование биоразнообразия района.

Третье положение подразумевает использование метода "экоциклов". В проектном решении закладывается:

Формирование новой системы мусороудаления с разделением отходов по видам;

Использование технологически новых систем энерго- и теплоснабжения.

На основании требований предпроектного эколого-ландшафтного анализа, можно сделать выводы, что объект недвижимости находится в относительно благоприятной экологической зоне, т.к. он расположен в Ворошиловском районе, где нет предприятий, которые неблагоприятно воздействуют на организм человека. Для создания "визуально-экологической среды" мы сделаем высадку зеленных насаждений вокруг нашего объекта недвижимости, приведем в порядок деревья.

Объект недвижимости гармонично вписывается в ансамбль города, не нарушая его композиции.

1.6 Экономическая экспертиза на нулевой год

Анализ фактического денежного потока на содержание объекта недвижимости (нулевой год). Преобразование ПВД в чистый доход.

Арендуемые квартиры 32 - 4=28 шт.

Средняя ежемесячная арендная плата 286 руб/м2/мес. Тогда:

ПВД = (28*0,286*30+120*0,24)*12 мес.= 3228,48 т.р./год

За вычетом поправки на недогрузку и риски (3%).

ПАП = 3228,48*0,03 = 96,85 т.р./год

Доход от прачечной и игровых автоматов. (162 т.р.) Тогда:

ДВД = 3228,48 - 96,85 + 162 = 3293,63 т.р./год

Постоянные расходы

Переменные расходы

Резерв на возмещение износа

Итого расходы на возмещение износа:

ОР = 673,5+439+66 = 1178,5 т.р./год

Расчетный ЧОД = ПВД - ОР = (3228,48+162) - 1178,5 = 2211,98 т.р./год

Коэф. эффективности = ОР / ДВД = 1178,5 / 3293,63 = 0,36 = 36 %

Краткая информация о районе расположения объекта оценки

Объект оценки - квартира, общей площадью 64,4 кв.м., расположенная по адресу: г. Красноярск, ул. Авиаторов, д. 54, кв. 7.

Рисунок 1. Карта расположения объекта оценки

Объект оценки расположен в микрорайоне «Взлётка» в Советском районе г. Красноярск.

Самый большой по размерам и количеству проживающих жителей. На его окраине также находятся крупнейшие заводы Красноярска: Металлургический (КРАМЗ) и Алюминиевый (КРАЗ). На территории Советского района расположены участки массового жилищного строительства: микрорайоны Северный и Взлетка. В старых микрорайонах жилой фонд - это хрущевки и дома улучшенной планировки. Застройка новых районов ведется домами серии 97-111 и монолитно-кирпичными домами. Жилой фонд совершенно разнообразный и представлены дома от деревянных до кирпичных.

Взлётка, правильное наименование «Аэропорт», - городской жилмассив, возникший на месте части аэродрома аэропорта Красноярск >.

Строительство массива началось в конце 1980-х годов.

Жилмассив расположен выгодно с точки зрения географического положения: 5-10 минут на машине до центра, столько же - до правого берега (рядом - один из мостов).

В части, называемой «Новая Взлётка», расположен один из крупных городских рынков. В жилмассиве находится центральные офисы сотовых компаний «Билайн >», «МТС >», «Мегафон Рядом со школой 145 расположен корпус №5 Красноярского государственного педагогического университета. В жилмассиве наличествуют супермаркеты: «Командор», «Красный Яр»,; несколько строймаркетов. Несложно найти хорошие спортивные залы, рестораны и кафе. В здании жилого комплекса «Кода», среди многочисленных офисов, расположенных на первых этажах, существует клиника пластической хирургии. В жилмассиве Аэропорт расположены три школы - №№ 145, 149, 150.

Один из главных недостатков жилмассива, помимо его расположения в новой, только обустраиваемой, продуваемой всеми ветрами части города, что подчас не нравится коренным красноярцам, - отсутствие деревьев, скученность, панельные десятиэтажки, узкие улицы, перенаселённость - обычные признаки типичнейшего окраинного спального района, застроенного в восьмидесятые-девяностые годы прошлого века. Местоположение жилмассива в части сейсмоустойчивости признано также не самым удачным

Краткое описание окружения

Объект оценки, расположен в микрорайоне «Взлётка» в Советском районе города Москвы.

В ближайшем окружении от объекта оценки расположены жилые многоэтажные здания. В близости находится крупный торгово-развлекательный центр «Планета».

Описание объекта оценки

Объект оценки - двухкомнатная квартира, общей площадью 64,4 кв.м., расположенная по адресу: г. Красноярск, ул. Авиаторов, д. 54, кв. 7.

Оцениваемая квартира расположена на 2 этаже.

На дату оценки квартира используется для проживания.

Подробное описание объекта приведено в таблице ниже.

Таблица 5. Характеристика объекта оценки

Другие материалы...

Организационно-экономическая характеристика предприятия на примере ООО АльфаСтиль
Преддипломная практика является важной составной частью подготовки специалистов с высшим образованием. В ходе данной практики происходит закрепление полученных ранее знаний, умений и навыков, а также приобретение новых. Финансовое состояние малого предприятия хара...

Экономическая эффективность комплексной механизации на период весенних полевых работ в условиях СПОК Восход
Сельское хозяйство - наиболее сложная и трудоемкая отрасль, как в агропромышленном комплексе, так и во всем народном хозяйстве. Обусловлено это, прежде всего воздействием на производство почвенно-климатических условий. Несмотря на то, что после перестройки в нашей...

Определение величины вероятной прибыли девелопера
Целью данной работы является определение величины вероятной прибыли предпринимателя (девелопера). Согласно наиболее употребляемому определению экономика понимается как процесс производства экономических благ, осуществляемый в условиях ограниченности всех видов...